Article summary
- Længerevarende brugsrettigheder skal tinglyses for at være sikre; ellers kan grundejerens kreditorer fortrænge bygningsejerens ret. Sikringen sker ved en lejeaftale og ved tinglysning af lejekontrakten på grundens blad i tingbogen.
- Når der skal tinglyses en ret over en bygning på lejet grund, oprettes et særskilt ejendomsblad (underblad). Kreditforeninger og banker kræver ofte sikkerhed i bygningen og ret til indtræden i lejemålet for at yde lån.
- Tidligere krævedes det, at der stiftes en særskilt ret for at få adgang til bygningen; nu kan underblad oprettes for registrering af adkomst. Ved sammenlægning af bygning og grund aflyses bygningsbladet, og ved videresalg kan det være en fordel at holde bygning og grund i separate enheder.
I sommerhusområder, på havneområder og i landzonen ses det ofte, at ejeren af en bygning og ejeren af den grund, hvorpå bygningen er opført, ikke er samme person. Dette medfører særligt to problemstillinger, som bygningsejeren skal have styr på:
- Sikring mod grundejerens kreditorer
- Lysning af pant mv. i bygninger på lejet grund
Sikring mod grundejerens kreditorer
Af tinglysningsloven følger det, at længerevarende brugsrettigheder skal tinglyses for at være sikret. Da brugsrettigheder vedrørende fast ejendom typisk er gældende over en længere årrække, kan grundejerens kreditorer således fortrænge bygningsejerens ret til at have sin bygning stående på grunden, hvis ikke bygningsejeren i rette tid sørger for at sikre sig mod dette. Sikringen skal ske ved, at der udarbejdes en lejeaftale for bygningsejerens brug af grunden og ved, at denne lejekontrakt tinglyses på grundens blad i tingbogen.
Læs mere om: Tingbogsattest.
Læs mere om: Digital tinglysning.
Lysning af pant mv. i bygninger på lejet grund
Såfremt der skal tinglyses en ret over en bygning på lejet grund, skal der oprettes et særskilt ejendomsblad i tingbogen (underblad). Dette gør sig fx gældende, hvis der skal lyses pant i ejendommen. Kreditforeningen og banken vil således alene yde lån til opførelse af bygninger på lejet grund, såfremt der samtidig kan tilbydes sikkerhed i bygningen, og ofte vil der tillige være krav om ret til indtræden i lejemålet mellem bygningsejeren og grundejeren.
Registrering af adkomsthaver
Det har tidligere været antaget, at oprettelse af særskilt bygningsblad i tingbogen krævede, at der skulle stiftes en særskilt ret over bygningen, fx at der skulle lyses pant i bygningen. Tinglysningsretten ville således ikke oprette underblad alene med det formål at få registreret adkomst til bygningen på lejet grund. Vestre landsret fastslog imidlertid ved sin afgørelse U.2009.1282V, at køber af en bygning på lejet grund havde en retlig interesse i at få oprettet et særskilt blad i tingbogen for bygningen. Afgørelsen fastslog således at en køber af en bygning på lejet grund kan få oprettet underblad alene med det formål at få registreret sin adkomst til bygningen. Af Tinglysningsrettens vejledning følger det således også nu, at ”betingelserne for oprettelse af bygningsblad i Tingbogen er til stede, når det kan dokumenteres, at grund og bygning ikke har samme ejerkreds, at bygningsejer har lejet grunden, og at bygningen ikke har været en del af den faste ejendom.”
Sammenlægning
Som ejer af bygning på lejet grund skal man tillige være opmærksom på, at det særskilte bygningsblad for bygningen på lejet grund aflyses, såfremt ejeren af bygningen tillige bliver ejer af grunden. Dette har betydning ved et evt. videresalg af bygningen på lejet grund, idet en ejendom ikke kan opdeles igen, når først bygninger og grund har været samlet. Det kan derfor være en fordel at placere bygning og grund i forskellige juridiske enheder, såfremt man har videresalg for øje.
Særlige forhold for sommerhusgrunde
Sommerhusejere på lejede grunde står over for ekstra udfordringer, da mange sommerhusområder oprindeligt blev udstykket med komplekse ejerforhold. Her ejer grundejerforeningen eller private investorer ofte grundene, mens sommerhusene tilhører individuelle købere. Dette skaber særlige risici, som sommerhusejeren bør være opmærksom på.
Mange sommerhuslejemål er indgået på mundtlige aftaler eller gamle, uklare kontrakter fra 1960’erne og 70’erne, hvor tinglysningskravene ikke blev overholdt. Dette efterlader sommerhusejere sårbare over for grundejerens eventuelle økonomiske problemer. Hvis grundejeren går konkurs eller får restancer til SKAT, kan sommerhusejeren risikere at miste brugsretten til grunden – og dermed værdien af sit sommerhus.
Finansiering af sommerhuse på lejede grunde kan også være vanskelig, da banker og realkreditinstitutter ofte kræver særlig sikkerhed. Mange långivere er tilbageholdende med at yde lån til sommerhuse, hvor grundlaget er usikkert, hvilket kan påvirke salgbarheden negativt.
Sommerhusejere bør derfor hurtigst muligt sikre sig ved at få udarbejdet en klar lejekontrakt og få den tinglyst. Det er en investering, der kan redde både sommerhuset og dets værdi.
Læs mere om: Leje af bolig.
Tilmeld dig Ret&Råds nyhedsbreve og modtag artikler som denne.
Artiklen er oprindeligt bragt den 5. august 2015.